競売物件の購入は、通常の不動産購入とは違って、
物件の内部見学や、所有者から話を聞くことは容易にはできません。
まずは、裁判所から提供されている物件の情報について調査をし、
どのような物件なのか理解を深めます。
裁判所に備え付けられている資料は主に次の3つです(3点セットといいます)。
①現況調査報告書
物件の形状などの概要、権利関係(占有者やその状況)などを
裁判所の執行官が調査しまとめた内容が記載されています。
②評価書
不動産鑑定士など 専門の評価人が物件を調査し 評価した書類です。
そのデータを基に、売却基準価格が決められます。
③物件明細書
①②を基に、裁判所が判断する 売却条件が書かれた書面です。
つまり、買受人(競落人)が負担することになる権利などが記載されています。
競売不動産は、一般の市場価格のおおよそ60~70%程度の価額で設定されている場合が多いです。もし、市場価格とほとんど変わらない金額であったり、現状デメリットの多い物件であると判断した場合は、入札しない事をお勧めする場合もございます。
実際にILAスタッフが現地に赴き、周辺状況や物件の外観から調査を行います。
3点セットの書面が100%正確とは限りません。
周辺の聞き取り調査なども実施し、より詳細な情報を調べます。
調査が終わったら、いよいよ入札です。
入札期間は通常1週間程度で設定されていることが多いです。
入札の方法は主に2通りあります
①期間入札
入札期間内に、書面もしくは郵送による入札を行う方法です。
入札に必要となるものはこちらをごらんください
②特別売却
①の期間入札で、期間中に購入希望者が現れなかったとき、
その後先着順で販売される方法です。
晴れて落札できた場合は、売却許可決定が確定してから凡そ1か月以内に
不動産購入代金を裁判所もしくは指定の口座に納付いたします。
代金納付完了後、所有権移転登記手続きまでしっかり責任をもって代行いたします。
代金の納付、所有権移転登記などの手続きが完了したら、いよいよ物件のお引渡しです。
もし、物件を占有する第三者がいる場合も、その人に権利はありませんので物件の明け渡しを要求し、話し合い等で解決します。
話し合いに応じない場合も、法的手段を使って 立ち退き交渉を務めます。
A-
まずは、市場価格よりも安い価格で手に入れやすいという点です。
また、通常の取引とは異なって、
競売物件は既に裁判所によって差し押さえられていますので、
所有権移転登記などの手続きは 従来の所有者ではなく裁判所が
相手となり、個人間取引よりもトラブルはほぼ無いといっていいでしょう。
A-
入札制のため、確実に手に入れることができるとは限りません。
また、基本的に、所有者や占有者の許可がない限り
建物内部を明け渡しまで見ることが出来ないのも競売物件の特徴です。
また、通常の売買と異なり、物件に雨漏りや手抜き工事等の欠陥(瑕疵)が
有った際、売主に責任を追及できる「瑕疵担保責任」がなく、
それらの瑕疵があった際、修繕費がかかってまいります。
万が一、隠れた瑕疵があることも計算しつつ、入札価格についてご提案させていただきます。
A-
①保証金…買受申し出の保証金を裁判所に納めます。
通常、売却基準価額の2割とされています。
落札できなかった場合は、保証金は返還されます。
②入札書…希望の物件と、入札価額などの情報を記入いただきます。
③(法人の場合)商業登記事項証明書(個人の場合)住民票
A-
スムーズに事が進んだ場合は、入札開始~御引渡まで約2~3か月程度かかります。
まず、入札期間が1週間、その後、1週間程度で開札(結果開示)、
無事落札できていた場合、その約1週間後に売却許可決定が下ります。
売却許可決定が確定してから1か月後程度に代金納付をし、
その後、所有権移転登記をすませたら御引渡です。