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競売物件取得代行

ILA 売物件は一般の取引とは大きく異なり、現在では素人でも競売の入札に参加ができるようになっています。しかし、場合によっては　占有者の存在や、売主の瑕疵担保責任がない、などのリスクがあり、知識や経験がないと思わぬトラブルを招く恐れがあります。競売代行業は、民事執行法に基づいており、地建物取引業の規定がありませんので、資格がなくとも誰でも開業できるビジネスです。そのため、宅地建など　何かしら不動産関連の資格を取得していない多くの業者が介在しているのも事実ですが、ＩＬＡでは、宅地建物取引業、建設業、建築士事務所の免許を取得していますので、物件の見極めから購入後のサポートに至るまで承っております。一般的な代行業だけではなく、購入後にかかる費用の積算、占有者との立ち退き交渉、新築、リフォームにいたるまで全面サポートさせていただきます。
ＩＬＡの競売代行メリット
①完全成功報酬 落札に成功した場合のみ、落札価格の３％をお支払いただきます。落札できなかった場合は、費用はいただきません。②融資あっせん 法改正により、競売物件でも住宅ローンを利用することが可能になりましたが、金融機関によっては、まだまだ消極的な機関が多いのも事実です。ＩＬＡ提携のローンをご紹介させていただきます。③物件落札後のサポート ご入居の際には、マイホームでのご取得の際には建替えやリフォーム工事のご提案、収益物件としての取得をお考えの方には投資物件の効率的な運用についてサポートさせていただきます
競売とは？
Ａさん所有の2000万円のＣアパート（担保物件） Ａさんは、Ｂ銀行から2000万円の借入を申し込みました。この時　Ｂ銀行は、ただ単にお金を貸すだけでなく、Ａさんから確実にお金を返してもらう「保証」をつけてもらいます。その「保証」として、Ａさんが所有する　2000万円の価値を有するＣアパートという物件を【担保】に、Ｂ銀行に差し出しました。万が一、Ａさんが借入金2000万円を支払えなくなった場合 このＣアパート（担保物件といいます）を売り払って代金を回収するという仕組みです。
競落人（買受人） では、実際にＡさんが借金返済不能の状態に陥った時どうなるのでしょうか？まずはＢ銀行が裁判所に対して競売手続の申し立てを行います。依頼を受けた裁判所は、裁判所内での公告・雑誌・インターネット・新聞広告等を使って物件情報を開示し競落人（競売物件を購入する人）を募集します。この時、Ａさんが所有していたＣアパートのことを競売物件といいます。
競売物件購入の流れ

①物件調査～まずは書類調査から～

競売物件の購入は、通常の不動産購入とは違って、
物件の内部見学や、所有者から話を聞くことは容易にはできません。
まずは、裁判所から提供されている物件の情報について調査をし、
どのような物件なのか理解を深めます。
裁判所に備え付けられている資料は主に次の３つです（3点セットといいます）。
①現況調査報告書
　物件の形状などの概要、権利関係（占有者やその状況）などを
　裁判所の執行官が調査しまとめた内容が記載されています。
②評価書
　不動産鑑定士など　専門の評価人が物件を調査し　評価した書類です。
　そのデータを基に、売却基準価格が決められます。
③物件明細書
　①②を基に、裁判所が判断する　売却条件が書かれた書面です。
　つまり、買受人（競落人）が負担することになる権利などが記載されています。

②購入の検討～市場調査もいたします～

競売不動産は、一般の市場価格のおおよそ60～70％程度の価額で設定されている場合が多いです。もし、市場価格とほとんど変わらない金額であったり、現状デメリットの多い物件であると判断した場合は、入札しない事をお勧めする場合もございます。

③現地調査～実際に目で見てわかること～

実際にＩＬＡスタッフが現地に赴き、周辺状況や物件の外観から調査を行います。
3点セットの書面が100％正確とは限りません。
周辺の聞き取り調査なども実施し、より詳細な情報を調べます。

④入札～ご予算と調整しながら…～

調査が終わったら、いよいよ入札です。
入札期間は通常1週間程度で設定されていることが多いです。
入札の方法は主に2通りあります
①期間入札
　入札期間内に、書面もしくは郵送による入札を行う方法です。
　入札に必要となるものはこちらをごらんください
②特別売却
　①の期間入札で、期間中に購入希望者が現れなかったとき、
　その後先着順で販売される方法です。

⑤開札・売却許可決定～無事落札！その後…～

晴れて落札できた場合は、売却許可決定が確定してから凡そ1か月以内に
不動産購入代金を裁判所もしくは指定の口座に納付いたします。
代金納付完了後、所有権移転登記手続きまでしっかり責任をもって代行いたします。

⑥物件のお引渡～万が一のトラブルも迅速に対応します～

代金の納付、所有権移転登記などの手続きが完了したら、いよいよ物件のお引渡しです。
もし、物件を占有する第三者がいる場合も、その人に権利はありませんので物件の明け渡しを要求し、話し合い等で解決します。
話し合いに応じない場合も、法的手段を使って 立ち退き交渉を務めます。

競売Ｑ＆Ａ

Ｑ１　競売物件購入のメリットはなんですか？

A- まずは、市場価格よりも安い価格で手に入れやすいという点です。
また、通常の取引とは異なって、
競売物件は既に裁判所によって差し押さえられていますので、
所有権移転登記などの手続きは　従来の所有者ではなく裁判所が
相手となり、個人間取引よりもトラブルはほぼ無いといっていいでしょう。

Ｑ２　競売物件購入のリスクやデメリットはなんですか？

A- 入札制のため、確実に手に入れることができるとは限りません。
また、基本的に、所有者や占有者の許可がない限り
建物内部を明け渡しまで見ることが出来ないのも競売物件の特徴です。
また、通常の売買と異なり、物件に雨漏りや手抜き工事等の欠陥（瑕疵）が
有った際、売主に責任を追及できる「瑕疵担保責任」がなく、
それらの瑕疵があった際、修繕費がかかってまいります。
万が一、隠れた瑕疵があることも計算しつつ、入札価格についてご提案させていただきます。

Ｑ３　入札する際に必要なものは？

A- ①保証金…買受申し出の保証金を裁判所に納めます。
　通常、売却基準価額の2割とされています。
　落札できなかった場合は、保証金は返還されます。
②入札書…希望の物件と、入札価額などの情報を記入いただきます。
③（法人の場合）商業登記事項証明書（個人の場合）住民票

Ｑ４ 入札～引き渡しまで　期間はどのくらい？

A- スムーズに事が進んだ場合は、入札開始～御引渡まで約2～3か月程度かかります。
まず、入札期間が1週間、その後、1週間程度で開札（結果開示）、
無事落札できていた場合、その約1週間後に売却許可決定が下ります。
売却許可決定が確定してから1か月後程度に代金納付をし、
その後、所有権移転登記をすませたら御引渡です。