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相続不動産の活用について

相続不動産の活用について もはや、「相続税」は他人事ではありません！税制改正により、平成27年1月1日から相続税の課税基準が変わります。この改正によって、今まで一部の富裕層にしか縁がないと言われていた相続税が他人事ではなくなる時代がやってまいります。
そもそも相続税とは？
世帯図 相続税の計算式は非常に複雑です。ここで、4人家族 （夫婦2人、子供2人）のうち、夫が亡くなった場合を例に、 相続税がどのようにして発生するかみてみましょう。 この場合、法律上相続を受ける権利のあるもの （法定相続人といいます）は、妻と2人の子供です。そして、 この3人が相続をした場合、相続税を納税する義務も　 この3人に発生します。例えば、夫が家族に7000万円の 相続財産を残したとします。この金額全てに対して相続税が 課されるわけではありません。遺産額から 「一定の割合で定められた基礎控除額」を差し引いた金額が 課税対象となります。
基礎控除額 現行(平成26年12月31日まで)の基礎控除額は左図より 5000万円＋1000万×3人＝8000万円が基礎控除額 という事になるので 相続遺産額7000万ー8000万円＝マイナス1000万円となり　 この場合　相続税は発生しません。 しかし、これは平成26年12月31日までの基準となり、 それ以降はこの基礎控除額が大きく引き下げられます。 平成27年1月1日からの基礎控除額は左図の式より 3000万円＋600万×3人＝4800万円が基礎控除額 という事になるので 相続遺産額7000万円ー4800万円＝2200万円　となり、 この部分に相続税がかかって参ります。 基礎控除以外にも、配偶者の特別控除などで納税を免れる ケースもありますが、この税制改正により、100人に4人 程度といわれていた納税義務者の数は1.5～2倍程度に なる可能性があるとみられています。
相続税の節税対策
もし、予定する相続人への相続税負担が大きくなることが予想されているようでしたら 早めに対策をとることをお勧めします。 節税対策として有名なのは「生前贈与」。つまり生前に他者へ財産を贈与することで、 相続財産を減らしていくという方法です。 なお、節税対策にはもう一つ方法があります。それは”相続財産の評価を下げる”という方法です。 不動産の場合、市場価格がそのまま　相続税の課税価格とはならず、 例えば土地の場合　一般的に時価の70～80％程度が相続税評価額になる場合が多いです。 つまり、5000万円の現金と、時価5000万円の不動産とを比較すると 後者を所有していた方が　節税効果が高いということになります。
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①からのステップアップ論になりますが、 所有の土地にマンションやアパートなどの収益物件を建てることで 財産評価は低くなり、さらなる節税効果が期待できるのです。 例えば、時価8000万円（評価額5000万円）の賃貸物件の場合、 評価額5000万円　×　（１－30％×賃貸割合）という計算式で評価額を求めます。 賃貸割合が100％だとすると 5000万円×（１－30％×100％）＝3500万円となり、 評価額は時価の約57％減となります。 土地の場合も評価減が適用されます。例えば土地の時価1億（評価額7000万円）の場合、 評価額7000万円　×　（１－借地権割合×30％×賃貸割合）という計算式で求められます。 借地権割合は国税庁が公式に発表している路線価図などに記載されており地域ごとに異なりますが、 ここでは70％としておきます。賃貸割合は前述のとおり100％とすると 7000万円　×（１－70％×30％×100％）＝5530万円となり、 評価額は時価の21％減となります。 しかし、近年では需要よりも供給数が増えているため ただ単に賃貸物件を建築するだけではなく、 空室リスクなどのないような収益物件を　ＩＬＡがご提案いたします。
節税　グラフ
相続により不動産を受け継いだ場合、そのままご自身が住み続けるのであれば特に問題はないですが、居住されなかったり、 今おすまいの場所から遠い…等であれば管理も大変ですし、何より固定資産税などの税負担がのしかかります。 その場合、立地条件などによっては、投資物件などで　新たなスタイルとして活用していくのも一つの手段です。 しかしながら、活用していくには立地条件や初期投資の面もクリアにしていかなければなりません。 思い切って売却しようか・・と悩まれている方も まずはご相談ください